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樓市會重現2008年“絕地大反擊”嗎?

2014-10-28 責任編輯:未填 瀏覽數:388 中國水性涂料網

    這個周末,一篇題為《超20城急推購房補貼,地方救市力度接近2008年》的報道被廣為轉載。報道指出,紹興、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢、寧波等超過20個城市出臺了購房補貼、稅收優惠等措施。從這個意義上說,地方政府的救市力度接近2008年的水平。很多讀者發問,房價會不會再次出現暴漲的可能?

    平心而論,這篇報道并沒有任何夸張之處,它非常明確地使用了一個限定詞:地方政府。但是在如今的“淺閱讀”、“速閱讀”的時代,在很多讀者和網友的潛意識中,這篇文章是說“政府救市的力度,已接近2008年的水平”。那么各項政府救市措施出臺之后,房價是否會面臨新的一輪反彈呢?筆者認為可能性極小。

    首先,當年央行放水嚴重,通脹預期上升,造成人們驚恐購房。2008年、2009年之所以會出現樓市驚天逆轉,絕對不是因為地方政府出臺了買房減稅、購房入戶、降低公積金門檻等政策,而是國家開動了印鈔機。在2008年之前的2年里,M2增速分別是16.9%和16.7%,但2008年到2010年則突然增長到17.8%、27.7%和19.7%!

    而2008年到2010年的GDP增速分別是9%、8.7%和10.3%。假如你認可M2的增速減去當年GDP的增速,就是“真實通脹率”,那么這3年的“真實通脹率”分別達到了8.8%、19%和9.4%。通俗來講,原來100元人民幣的購買力,經過這3年后,就變成了67元!很多人害怕如此之快的貨幣貶值速度,不得不入市購房對抗通脹。

    所以,中國房價“不回頭式”的上漲,最根本的原因是資金的推動。說到底,是廣義貨幣(M2)不斷膨脹所造成的,或者說是通脹造成的。1999年年底的時候,中國的M2是12萬億,到今年9月底是120萬億,14年里上漲了10倍。

    而存量貨幣的規模漲了10倍,基本上就是中國房價在這期間的平均漲幅。當然,由于有些房子位于“有權力”的城市或者片區,上漲的幅度倍則更多。比如上海市中心的房價自2002年以來漲了10多倍,而郊區房價漲了7-8倍不等。

    那么今年的M2增速是什么情況?上半年增長一度達到過14.7%。但到了下半年,中央明顯在踩剎車。9月末的M2為120.2萬億,比6月末竟然還減少了0.7萬億,這在歷史上都是比較少見的(M2增速已經下降到12.9%)。所以,在M2大幅放緩甚至為負的情況下,即使出臺救市政策,也只能延續一下房價下跌進程,并不能托住高聳的房價。

    再者,上屆政府重投資,本屆政府重“調結構”。在2008年之后的二三年中,上屆中央政府支持投資拉動經濟增長,不僅使企業負債到了危險地步,固定資產投資占GDP比重接近驚人的80%。這就好比一個高血壓患者,血壓已經高到臨界點,繼續下去只有發生腦溢血這樣的結局。而本屆中央政府決心要改革,轉變經濟增長方式,就是由原來的高流動性、高投資向第三產業和現代服務業轉型。

    所以,別被地方政府不斷出臺的刺激政策,以及央行一波又一波的定向降準、PSL、SLF貸款所迷惑。總體上,貨幣沒有寬松,下半年甚至還有所收緊。新一屆政府的確改變了“打法”,真的是想通過改革來促發展,而不是簡單地重走老路!在這種情況下,樓市想重現2008年的驚天逆轉,顯然是不可能的。

    最后,現在的世界經濟形勢已經發生了根本變化,當年為了應對全球金融危機,美聯儲先后四次推出量化寬松政策(QE),希望重振美國經濟,但是適得其反,大量流動性一方面流向大宗商品市場和美國股市,使其走出了一波大牛市。另一部分的熱錢因看好人民幣升值前景,所以流向中國內地,從而推高了國內的樓市。

    但現在美聯儲的貨幣政策發生了根本性轉變,今年7月美聯儲已經宣布將逐步退出QE,明年開始宣傳加息,通過讓美元資產升值的方式吸引海內外資金流向美國本土。資料顯示,9月,銀行結售匯逆差1006億元,為今年以來連續第二個月出現逆差。

    正因為大量的國內外游資的流出中國,使得我國央行只能基本告別靠“外匯占款”發行基礎貨幣的歷史,而是通過PSL、SLF等其他方式向社會注入流動性的背景下,國內房價繼續上揚的可能性不會存在。

    2009年之后的二三年時間內,中國的M2始終保持在平均20%的增長速度,才使房價不斷上漲,而現在M2增速不到13%,僅靠這點資金根本推不動高屹的房價。更值得關鍵的是,本屆政府想通過改革來促進經濟發展,房地產投資占GDP比重將會逐步降低,消費和民間投資拉動經濟將是常態。此外,美聯儲退出QE后,將使大量流動性離開中國,使得社會流動性不足,央行不得不另找基礎貨幣投放方式。綜合來看,現在盡管樓市松綁政策不斷推出,短期成交量會有所反彈,但不存在重演2008年房價絕地反擊的可能性。

    張平,國內知名的財經博客QQ446957993博主:張平財經界新秀,著名空頭評論員每經智庫財經專家,Bwchinese中文網專欄作家,商界雜志、理財雜志、閩商報、京華時報特約撰搞人

責任編輯:張娣

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